Arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires

Fort endettement hypothécaire

Comme les intérêts passifs peuvent être déduits des impôts, les ménages sont incités à s’endetter fortement sur une longue période. En 2023, l’endettement hypothécaire s’élevait à presque 1000 milliards de francs [2]. Ramené au produit intérieur brut, l’endettement hypothécaire des ménages suisses est très important en comparaison internationale [3].

La réforme Abolition de la valeur locative

En vertu de la loi fédérale relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement [4], la valeur locative ne sera plus imposable. En contrepartie, la loi restreint les déductions fiscales. Par exemple, elle abolit la déduction des frais d’entretien de biens immobiliers dans le cadre des impôts fédéraux, cantonaux et communaux. De plus, les mesures d’économie de l’énergie et de protection de l’environnement ne sont plus déductibles de l’impôt fédéral direct.

Nouvelle règle concernant les intérêts passifs

Avec la modification législative, les intérêts passifs ne pourront être déduits que si le propriétaire loue ou afferme son bien immobilier. En outre, la déduction sera limitée à la part que représente le bien sur l’ensemble de la fortune. Une exception est prévue pour les contribuables qui achètent pour la première fois un logement en Suisse à titre de résidence principale : ces personnes pourront désormais déduire les intérêts passifs pendant dix ans, à concurrence d’un certain montant.

Impôt spécial sur les résidences secondaires

La nouvelle disposition constitutionnelle permet aux cantons d’instaurer un impôt spécial sur les résidences secondaires essentiellement à usage personnel. Ainsi, les cantons touristiques, davantage concernés par la réforme, pourront compenser les éventuelles baisses de recettes liées aux résidences secondaires. Cette disposition constitutionnelle laisse aux cantons une grande marge de manoeuvre dans la définition des modalités concrètes de l’impôt immobilier spécial et tient compte des différentes situations. De plus, les cantons peuvent habiliter les communes à percevoir cet impôt. Ce dernier peut être perçu séparément ou en tant que surtaxe sur un impôt immobilier existant.

Effets de la réforme

La réforme décidée par le Parlement a de nombreux effets sur les contribuables, sur les finances de la Confédération, des cantons et des communes et sur l’économie.

Pour les propriétaires d’un logement à usage personnel

La réforme touche surtout les personnes qui possèdent un bien immobilier et qui l’utilisent pour leur usage personnel. Les conséquences fiscales dépendent de nombreux facteurs : lieu de domicile, montant de la valeur locative, montant des déductions, autres éléments du revenu imposable et éventuelle perception de l’impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. Le niveau des taux hypothécaires joue aussi un rôle : avec la réforme, si les taux sont bas, les impôts baissent pour une majorité de propriétaires d’un logement à usage personnel ; en revanche, avec des taux élevés, la réforme conduit pour la plupart d’entre eux à une hausse des impôts, car les intérêts hypothécaires, plus élevés, ne pourront souvent plus être déduits [5].

Pour les autres personnes

Dans le droit en vigueur, toutes sortes d’intérêts passifs peuvent être déduits des impôts, y compris les intérêts des crédits à la consommation ou ceux des crédits privés. Par conséquent, tous les contribuables sont concernés par la réforme, même les locataires. Ces derniers ne pourront en principe plus déduire aucun intérêt passif. Dans l’ensemble, toutefois, les restrictions en lien avec la déduction des intérêts passifs affectent nettement moins les locataires que les propriétaires d’un logement à usage personnel, car les hypothèques représentent plus de 90 % des crédits contractés par les ménages privés6. Les bailleurs privés seront aussi touchés par la réforme, puisque le montant de la déduction des intérêts passifs dépendra à l’avenir de la composition du patrimoine dans son ensemble. De façon générale, ils pourront donc déduire moins d’intérêts passifs qu’aujourd’hui. Par ailleurs, ils ne pourront plus déduire, dans le cadre de l’impôt fédéral direct, les mesures visant à économiser l’énergie et à ménager l’environnement.

Pour la Confédération, les cantons et les communes

Les conséquences financières de la réforme pour les pouvoirs publics dépendent fortement des futurs taux hypothécaires. Pour la Confédération, les cantons et les communes, l’abolition de l’imposition de la valeur locative devrait se traduire par une baisse des recettes fiscales de quelques milliards de francs en cas de taux hypothécaires bas, et par des recettes supplémentaires du même ordre si les taux hypothécaires sont élevés. Avec les taux actuels [7], les baisses sont estimées à 1,8 milliard de francs environ. Sur ce montant, on estime à 260 millions la part imputable aux résidences secondaires. À partir d’un taux hypothécaire de 3 % environ, il faut en revanche s’attendre à une augmentation de l’ensemble des recettes publiques. Ces estimations sont cependant incertaines, car tous les éléments de la réforme ne sont pas mesurables en raison de données insuffisantes [8]. Il est impossible d’évaluer les recettes potentielles de l’impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires : leur montant, le cas échéant, dépendra de la façon dont les cantons appliqueront cet impôt. Les effets de la réforme à plus long terme sur l’ensemble des recettes publiques dépendront aussi de la manière dont les ménages réagiront au nouveau contexte fiscal.

Pour le secteur de la construction

La réforme a également des conséquences pour l’économie. Avant l’entrée en vigueur, le secteur de la construction pourrait enregistrer davantage de commandes si les propriétaires d’un logement à usage personnel veulent profiter une dernière fois de la déduction des frais d’entretien. Après l’entrée en vigueur, il faudra tabler sur des baisses de commandes, surtout pour les aménagements de confort (par exemple rénovations moins fréquentes d’une cuisine ou d’une salle de bain). En revanche, les propriétaires d’un bien immobilier à usage personnel auront toujours intérêt à ce que leur bien ne perde pas de sa valeur. À long terme, ils continueront à investir pour maintenir en bon état leurs biens immobiliers à usage personnel.

Pour le système financier

Pour les instituts financiers, la création de valeur en lien avec les hypothèques et la gestion de fortune pourrait diminuer si les propriétaires d’un logement à usage personnel utilisaient leurs liquidités pour réduire leur hypothèque. Par ailleurs, il est possible que les ménages amortissent leurs dettes plus rapidement que dans le système actuel. Ainsi, les ménages et les banques seraient potentiellement moins exposés aux crises, ce qui renforcerait la stabilité financière à long terme.

[1] Relevé structurel de l’Office fédéral de la statistique (2023) ( ofs.admin.ch > Statistiques > Construction et logement > Logements > Conditions d’habitation > Locataires / propriétaires) et de l’Office fédéral du logement ( ofl.admin.ch > Marché du logement > Logements en propriété)

[2] Actifs financiers et passifs du secteur Ménages et instituts sans but lucratif au service des ménages (ISBLSM), Banque nationale suisse ( data.snb.ch > Sections > Économie de la Suisse > Données > Comptes financiers)

[3] Mortgage finance across OECD countries (2021), figure 9, p. 19 ( ocde.org > Publications)

[4] FF 2025 23 ( admin.ch > Droit fédéral > Feuille fédérale)

[5] Effets de répartition d’une réforme de l’imposition du logement : effets de la décision du Parlement du 20 décembre 2024, note d’information du 29 avril 2025 de l’Administration fédérale des contributions ( estv.admin.ch > L’AFC > Politique fiscale > Études, rapports et documents de travail en matière de politique fiscale)

[6] Le patrimoine des ménages domiciliés en Suisse : concepts et comparaison internationale de l’évolution, Banque nationale suisse, ch. 2 ( data.snb.ch > Sections > Économie de la Suisse > Publications)

[7] À la date de bouclage des explications du Conseil fédéral, le taux hypothécaire était d’environ 1,5 %. Évolution du taux de référence et du taux d’intérêt moyen ( bwo.admin.ch > Droit du bail > Taux de référence > Évolution du taux de référence et du taux d’intérêt moyen)

[8] Actualisation de l’AFC sur les conséquences financières d’un changement de système d’imposition du logement (iv. pa. 17.400) ( estv.admin.ch > L’AFC > Politique fiscale > Dossiers de politique fiscale actuels > Imposition de la propriété du logement > Estimation actualisée de l’AFC)