Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre)
Votations2024Résultat pondéré par les bulletins sur 2 117 communes
Contexte
Le code des obligations prévoit que les propriétaires de logements ou de locaux commerciaux occupés par des locataires puissent les utiliser eux-mêmes rapidement. Le « besoin propre » du propriétaire joue un rôle notamment dans trois cas. Premièrement, le propriétaire qui vient d’acheter un bien immobilier a le droit de résilier le bail des locataires dans les délais légaux (3 mois pour les logements et 6 mois pour les locaux commerciaux), même si le contrat de bail prévoit un délai plus long. Deuxièmement, le propriétaire peut, en cas de besoin propre, résilier le bail même durant la période de protection de 3 ans qui peut s’appliquer après un litige avec le locataire. Troisièmement, le besoin propre est pris en compte dans le cadre de la prolongation de bail que le locataire peut demander dans les cas de rigueur et qui lui permet de rester encore un certain temps dans le logement ou les locaux commerciaux après une résiliation.
Le projet
Aujourd’hui, la condition pour faire valoir un besoin propre est stricte : ce besoin doit être « urgent ». Avec la nouvelle réglementation, il suffira qu’il soit « important et actuel », ce qui est plus facile à prouver pour le propriétaire. Il sera donc plus simple pour ce dernier de résilier le bail des locataires. Les prolongations de bail seront également plus courtes. Un référendum a été demandé contre le projet, raison pour laquelle celui-ci est soumis au vote.
Acceptez-vous la modification du 29 septembre 2023 du code des obligations (droit du bail : résiliation pour besoin propre) ?
Source : explications du Conseil fédéral (Chancellerie fédérale), chapitre « En bref » · Page officielle
Résultat par commune
part du oui par communeRésultat par commune
Top 10Résultat par district
part du oui par district — les chiffres de district publiés par l’OFS ; les cantons sans districts restent neutresRésultat par district
Résultats par district tels que publiés par l’OFS — top 10 oui / top 10 non| # | District | Part du oui | Canton |
|---|---|---|---|
| 1 | Verwaltungskreis Obersimmental-Saanen | 66,1% | BE |
| 2 | Region Bernina | 63,6% | GR |
| 3 | Bezirk Höfe | 62,9% | SZ |
| 4 | Bezirk Visp | 62,2% | VS |
| 5 | Wahlkreis Entlebuch | 62,2% | LU |
| 6 | Wahlkreis Sarganserland | 61,4% | SG |
| 7 | Verwaltungskreis Frutigen-Niedersimmental | 61,1% | BE |
| 8 | Distretto di Leventina | 60,9% | TI |
| 9 | Distretto di Blenio | 59,9% | TI |
| 10 | Wahlkreis Toggenburg | 59,8% | SG |
| # | Canton | Part du oui | Participation | Communes |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Appenzell Rhodes-Intérieures | 60,6% | 40,8% | 5 |
| 2 | Obwald | 59,2% | 43,9% | 7 |
| 3 | Schwytz | 59,1% | 44,0% | 30 |
| 4 | Nidwald | 57,2% | 45,1% | 11 |
| 5 | Uri | 56,7% | 50,2% | 19 |
| 6 | Appenzell Rhodes-Extérieures | 55,5% | 47,0% | 20 |
| 7 | Grisons | 54,9% | 39,5% | 100 |
| 8 | Valais | 54,3% | 44,5% | 122 |
| 9 | Saint-Gall | 54,1% | 44,6% | 75 |
| 10 | Thurgovie | 54,1% | 44,1% | 80 |
| 11 | Glaris | 53,4% | 36,8% | 3 |
| 12 | Zoug | 53,0% | 52,2% | 11 |
| 13 | Tessin | 52,5% | 42,1% | 100 |
| 14 | Argovie | 51,2% | 41,3% | 196 |
| 15 | Lucerne | 48,6% | 43,9% | 79 |
| 16 | Bâle-Campagne | 47,8% | 44,2% | 86 |
| 17 | Schaffhouse | 47,3% | 64,9% | 26 |
| 18 | Soleure | 46,3% | 43,1% | 104 |
| 19 | Fribourg | 45,2% | 41,5% | 119 |
| 20 | Berne | 45,0% | 43,0% | 329 |
| 21 | Zurich | 42,7% | 48,6% | 160 |
| 22 | Vaud | 39,5% | 51,4% | 300 |
| 23 | Jura | 38,9% | 40,9% | 51 |
| 24 | Neuchâtel | 35,7% | 40,0% | 24 |
| 25 | Bâle-Ville | 34,1% | 61,2% | 3 |
| 26 | Genève | 32,2% | 53,9% | 45 |
Positions
Recommandations selon les explicationsRecommandation du Conseil fédéral et du Parlement
RecommandationOui
La protection de la propriété est importante pour le Conseil fédéral et le Parlement. Les propriétaires de logements ou de locaux commerciaux doivent pouvoir les utiliser rapidement s’ils en ont besoin. Le projet rendra plus facile de faire valoir un besoin propre et permettra de raccourcir des procédures juridiques souvent longues.
Tous les arguments des deux camps : explications du Conseil fédéral
Source : explications du Conseil fédéral (Chancellerie fédérale), chapitre « En bref »
Recommandation du comité référendaire
RecommandationNon
Pour le comité référendaire, la résiliation pour besoin propre est déjà possible aujourd’hui. Le projet, qui fait partie d’une vaste offensive contre la protection des locataires, vise en réalité à faciliter les résiliations pour pouvoir ensuite augmenter encore plus les loyers.
Tous les arguments des deux camps : explications du Conseil fédéral
Source : explications du Conseil fédéral (Chancellerie fédérale), chapitre « En bref »
Vote au Parlement
| Oui | Non | Abstentions | |
|---|---|---|---|
| Conseil national | 123 | 72 | 1 |
| Conseil des États | 33 | 11 | 0 |
Source : explications du Conseil fédéral (Chancellerie fédérale), chapitre « En bref ». Tel qu’indiqué dans les explications ; si leurs versions linguistiques divergent, le chiffre commun à au moins deux versions est retenu.
Les positions sont les résumés tirés des explications officielles du Conseil fédéral, repris mot pour mot, sans coupe ni appréciation de la part de ce site. Les arguments complets des deux camps figurent dans les explications en lien.
Contexte
La Constitution fédérale protège la propriété. Le droit du bail aussi. Ce dernier prévoit que les propriétaires puissent utiliser eux-mêmes rapidement leurs logements ou leurs locaux commerciaux donnés en location, en faisant valoir un besoin urgent pour eux-mêmes ou leurs proches parents ou alliés. Il leur est cependant souvent difficile de prouver l’urgence de ce besoin, ce qui peut déboucher sur de longues procédures juridiques qui retardent le moment où ils peuvent utiliser eux-mêmes leur bien. C’est pourquoi le Parlement veut modifier la loi. Le Conseil fédéral était initialement d’avis qu’une telle modification n’était pas appropriée.
Simplification
Pour que les propriétaires puissent faire valoir un besoin propre plus facilement et plus rapidement, le projet modifie les conditions à remplir. Dorénavant, il faudra simplement que le besoin des propriétaires soit important et actuel, ce qui sera plus facile à prouver pour eux.
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Trois cas de figure concernés :
Cet assouplissement des conditions à remplir pour faire valoir un besoin propre a des conséquences dans trois cas de figure.
Résiliation pendant et après un litige
Le propriétaire n’a pas le droit de résilier le bail pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en matière de droit du bail, ainsi que pendant les trois ans qui suivent cette procédure si celle-ci s’est conclue par un accord ou si le propriétaire a perdu. Cette protection du locataire contre les résiliations ne s’applique toutefois pas si le propriétaire peut faire valoir un besoin propre. Puisqu’il lui sera dorénavant plus facile de faire valoir un tel besoin, les cas où la protection ne s’appliquera pas deviendront plus nombreux.
Prolongation de bail
Lorsque la fin du contrat de bail aurait pour le locataire des conséquences pénibles, celui-ci peut se tourner vers l’autorité de conciliation pour demander une prolongation de bail. Si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, elles peuvent porter l’affaire devant le tribunal, qui décide si le locataire a le droit de rester dans le logement ou les locaux commerciaux au-delà du terme de résiliation. Pour ce faire, le tribunal tient compte notamment du besoin propre du propriétaire, en évaluant l’urgence de celui-ci. Avec la nouvelle réglementation, c’est l’importance et l’actualité de ce besoin qu’il devra examiner. Il est donc possible qu’à l’avenir le tribunal soit plus souvent amené à accorder une prolongation de bail plus courte, voire pas de prolongation du tout.
Changement de propriétaire
L’acquéreur d’un bien immobilier peut déjà, s’il fait valoir un besoin propre, résilier le bail des locataires en respectant les termes et les délais légaux. Le délai légal est de 3 mois pour les logements et de 6 mois pour les locaux commerciaux et les baux à ferme. Une telle résiliation est possible même si le contrat de bail prévoit un délai de résiliation plus long ou un terme de résiliation plus tardif. Si les règles relatives au besoin propre sont assouplies comme le prévoit le projet, les acquéreurs pourront faire usage de cette possibilité plus souvent.
Maintien de la protection des locataires
Lorsque l’acquéreur résilie un bail pour besoin propre, le locataire doit quitter le logement ou les locaux commerciaux plus tôt que ce que prévoyait le contrat de bail. S’il en résulte pour lui un préjudice financier, l’ancien bailleur doit le dédommager. La nouvelle réglementation ne change rien à ce droit à des dommages-intérêts.
Source : explications du Conseil fédéral (Chancellerie fédérale), chapitre « En détail »
Texte soumis au vote
BBl 2023 2291Afficher le texte
Délai référendaire: 18 janvier 2024
Code des obligations
(Droit du bail: résiliation pour besoin propre)
Modification du 29 septembre 2023
L’Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu le rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national du 18 août 2022, vu l’avis du Conseil fédéral du 19 octobre 2022,
arrête:
I
Le code des obligations est modifié comme suit:
Art. 261, al. 2, let. a
2 Le nouveau propriétaire peut cependant:
a. pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir, sur la base d’une évaluation objective, un besoin important et actuel pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
Art. 271a, al. 3, let. a
3 Les let. d et e de l’al. 1 ne sont pas applicables lorsqu’un congé est donné:
a. en raison du besoin important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective, que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux;
Art. 272, al. 2, let. d
2 Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur:
d. le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que sur l’importance et l’actualité de ce besoin à évaluer de manière objective;
II
1 La présente loi est sujette au référendum.
2 Le Conseil fédéral fixe la date de l’entrée en vigueur.
Conseil national, 29 septembre 2023
Le président: Martin Candinas Le secrétaire: Pierre-Hervé Freléchoz
Conseil des États, 29 septembre 2023
La présidente: Brigitte Häberli-Koller La secrétaire: Martina Buol
Date de publication: 10 octobre 2023
Délai référendaire: 18 janvier 2024
Texte soumis au vote sur Fedlex (BBl 2023 2291)
Source : Fedlex, BBl 2023 2291 — texte officiel
- Quel a été le résultat de la votation « Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) » ?
- Le 24.11.2024, « Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) » a été rejeté avec 1 141 693 oui contre 1 331 134 non. La participation était de 44,9%.
- Comment les cantons ont-ils voté sur « Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) » ?
- Le oui le plus fort venait de Appenzell Rhodes-Intérieures (60,6%), le non le plus fort de Genève (32,2%).
- « Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) » a-t-il été accepté ?
- « Modification du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) » a été rejeté au niveau national le 24.11.2024.