Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften

Hohe Hypothekarverschuldung

Weil Schuldzinsen in der Steuererklärung abgezogen werden können, haben private Haushalte einen Anreiz, sich über einen langen Zeitraum hoch zu verschulden. 2023 betrug die Hypothekarverschuldung nahezu 1000 Milliarden Franken. [2] Im Verhältnis zum Bruttoinlandprodukt ist die Hypothekarverschuldung in der Schweiz im internationalen Vergleich sehr hoch. [3]

Die Reform Abschaffung des Eigenmietwerts

Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung [4] sieht vor, den Eigenmietwert künftig nicht mehr zu besteuern. Im Gegenzug werden Steuerabzüge eingeschränkt. So soll der Abzug der Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft bei Bund, Kantonen und Gemeinden abgeschafft werden. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg.

Neue Schuldzinsenregelung

Schuldzinsen können nach der Gesetzesänderung nur noch abgezogen werden, wenn jemand über vermietete oder verpachtete Liegenschaften verfügt; der Abzug ist zudem beschränkt auf den Anteil des Werts dieser Liegenschaften am gesamten Vermögen. Eine Ausnahme gilt für Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwerben, das sie als Erstliegenschaft nutzen: Sie profitieren neu von einem sogenannten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen. Während zehn Jahren können sie einen begrenzten Abzug geltend machen.

Sondersteuer auf Zweitliegenschaften

Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt es den Kantonen, eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. So können insbesondere die stärker betroffenen Tourismuskantone allfällige Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften kompensieren. Die Verfassungsbestimmung gibt den Kantonen bei der konkreten Ausgestaltung viel Spielraum und trägt damit ihren unterschiedlichen Situationen Rechnung. Zudem können die Kantone die Gemeinden ermächtigen, diese Steuer zu erheben. Die besondere Liegenschaftssteuer könnte separat oder als Zuschlag zu einer bereits bestehenden Liegenschaftssteuer erhoben werden.

Auswirkungen der Reform

Die vom Parlament beschlossene Reform hat vielfältige Auswirkungen auf die steuerpflichtigen Personen, die Finanzen von Bund, Kantonen und Gemeinden sowie die Volkswirtschaft.

Für Eigenheimbesitzende

Unmittelbar betrifft die Reform vor allem Personen, die ein Eigenheim besitzen und selbst nutzen. Die steuerlichen Auswirkungen hängen von zahlreichen Faktoren ab: vom Wohnort, von der Höhe des Eigenmietwerts, von der Höhe der Abzüge, vom sonstigen steuerbaren Einkommen sowie von einer allfälligen Erhebung der besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften. Entscheidenden Einfluss hat auch das Hypothekarzinsniveau. Bei einem tiefen Zinssatz führt die Reform bei einer Mehrheit der Eigenheimbesitzenden zu geringeren Steuern. Sind die Hypothekarzinsen dagegen hoch, führt die Reform bei einer Mehrheit zu höheren Steuern, weil die höheren Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können. [5]

Für weitere Personen

Da im geltenden Recht alle Arten von Schuldzinsen abgezogen werden können, zum Beispiel auch solche für Konsumkredite oder private Darlehen, sind von der Reform alle Steuerpflichtigen betroffen, also auch Mieterinnen und Mieter. Künftig können sie in der Regel keine Schuldzinsen mehr abziehen. Die Begrenzung des Schuldzinsenabzugs betrifft die Mieterinnen und Mieter insgesamt jedoch in weit geringerem Umfang als Eigenheimbesitzende, weil mehr als 90 Prozent der gesamten Kreditverpflichtungen der privaten Haushalte auf Hypotheken entfallen. [6] Die Reform betrifft auch private Vermieterinnen und Vermieter, weil der Schuldzinsabzug neu von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens abhängt und sie somit in der Regel weniger Schuldzinsen abziehen können als heute. Auch können sie bei der direkten Bundessteuer die Abzüge für Energiesparund Umweltschutzmassnahmen nicht mehr geltend machen.

Für Bund, Kantone und Gemeinden

Die finanziellen Auswirkungen der Reform für die öffentliche Hand hängen stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung dürfte für Bund, Kantone und Gemeinden bei tiefem Zinsniveau zu milliardenhohen Mindereinnahmen und bei hohem Zinsniveau zu milliardenhohen Mehreinnahmen führen. Beim derzeitigen Hypothekarzinsniveau [7] werden die Mindereinnahmen insgesamt auf rund 1,8 Milliarden Franken geschätzt. Davon entfallen geschätzt 260 Millionen Franken auf Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent sind hingegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten. Die Schätzungen sind unsicher, da bestimmte Elemente der Reform mangels Daten nicht schätzbar sind. [8] Die potenziellen Einnahmen aus der besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften lassen sich nicht schätzen. Ihre Höhe hängt davon ab, ob und wie die Kantone diese Steuer umsetzen. Die längerfristigen Wirkungen der Reform auf die gesamtstaatlichen Einnahmen hängen auch davon ab, wie die privaten Haushalte auf die neue steuerliche Situation reagieren.

Für die Bauwirtschaft

Die Reform hat auch Auswirkungen auf die Volkswirtschaft. Vor dem Inkrafttreten könnte es zu mehr Aufträgen für die Bauwirtschaft kommen, wenn Eigenheimbesitzende noch einmal von der Möglichkeit profitieren möchten, Unterhaltskosten in der Steuererklärung abzuziehen. Nach dem Inkrafttreten ist dementsprechend mit Auftragseinbussen zu rechnen, insbesondere bei komfortsteigernden Massnahmen (z. B. weniger häufige Renovationen von Küche und Bad). Hingegen dürften Eigenheimbesitzende weiterhin ein Interesse daran haben, den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu erhalten. Deshalb ist auch langfristig mit Investitionen in die Substanz von Eigenheimen zu rechnen.

Für das Finanzsystem

Bei den Finanzinstituten könnte die Wertschöpfung im Hypothekar- und im Vermögensverwaltungsgeschäft sinken, falls Eigenheimbesitzende ihre flüssigen Mittel nutzen, um bestehende Schulden abzubauen. Zudem könnten die privaten Haushalte ihre Schulden schneller tilgen als im heutigen System. Dadurch könnten die privaten Haushalte und die Banken krisenresistenter und die Finanzstabilität langfristig gestärkt werden.

[1] Strukturerhebung des Bundesamtes für Statistik (2023) ( bfs.admin.ch > Statistiken > Bau- und Wohnungswesen > Wohnungen > Wohnverhältnisse > Mieter / Eigentümer) und Bundesamt für Wohnungswesen ( bwo.admin.ch > Wohnungsmarkt > Wohneigentum)

[2] Forderungen und Verpflichtungen des Sektors private Haushalte und POoE, Schweizerische Nationalbank ( data.snb.ch > Themen > Volkswirtschaft der Schweiz > Daten > Finanzierungsrechnung)

[3] Mortgage Finance across OECD Countries (2021), Abbildung 9, S. 19 ( oecd.org > Publications)

[4] BBl 2025 23 ( admin.ch > Bundesrecht > Bundesblatt)

[5] Verteilungswirkungen einer Reform der Eigenmietwertbesteuerung: Auswirkungen des Parlamentsbeschlusses vom 20. Dezember 2024, Notiz der Eidg. Steuerverwaltung vom 29. April 2025 ( estv.admin.ch > Die ESTV > Steuerpolitik > Steuerpolitische Gutachten, Berichte, Arbeitspapiere)

[6] Vermögen der privaten Haushalte in der Schweiz: Konzepte und Entwicklung im internationalen Vergleich, Schweizerische Nationalbank, Kapitel 2 ( data.snb.ch > Themen > Volkswirtschaft der Schweiz > Publikationen)

[7] Bei Redaktionsschluss der Erläuterungen des Bundesrates betrug das Hypothekarzinsniveau rund 1,5 Prozent. Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittssatz ( bwo.admin.ch > Mietrecht > Referenzzinssatz > Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz)

[8] Aktualisierte Schätzung der ESTV zu den Aufkommenswirkungen des Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Umsetzung der Pa.Iv. 17.400) ( estv.admin.ch > Die ESTV > Steuerpolitik > Aktuelle steuerpolitische Dossiers > Wohneigentumsbesteuerung > Aktualisierte Schätzung der ESTV)