Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)
Stimmengewichtetes Resultat über 2'117 Gemeinden
Wollen Sie die Änderung vom 29. September 2023 des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs) annehmen?
Ausgangslage
Das Obligationenrecht sieht vor, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Wohnungen oder Geschäftsräumen diese rasch selbst nutzen können. Dieser sogenannte Eigenbedarf spielt insbesondere in drei Fällen eine Rolle: Erstens darf, wer eine Immobilie kauft, den Mieterinnen und Mietern mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten bei Wohnungen und von sechs Monaten bei Geschäftsräumen kündigen – auch wenn der bestehende Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vorsieht. Zweitens dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer bei Eigenbedarf auch während der dreijährigen Sperrfrist kündigen, die nach einem Rechtsstreit mit der Mieterschaft gelten kann. Drittens spielt der Eigenbedarf im Zusammenhang mit der sogenannten Mieterstreckung bei Härtefällen eine Rolle. Diese ermöglicht es Mieterinnen und Mietern, nach einer Kündigung länger in der Wohnung oder in den Geschäftsräumen zu bleiben.
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Die Vorlage
Heute ist die Voraussetzung für den Eigenbedarf streng: Er muss dringend sein. Mit der neuen Regelung genügt es, wenn der Eigenbedarf bedeutend und aktuell ist. Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann das besser nachweisen und deshalb einfacher kündigen. Zudem führt die neue Regelung zu kürzeren Mieterstreckungen. Gegen die Vorlage wurde das Referendum ergriffen, darum kommt es zur Abstimmung.
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates (Bundeskanzlei), Kapitel «In Kürze» · Offizielle Seite
Resultat nach Gemeinde
Ja-Anteil pro GemeindeStärkstes Ja
BFSResultat nach Gemeinde
Top 10Resultat nach Bezirk
Ja-Anteil pro Bezirk — die von BFS publizierten Bezirkszahlen; Kantone ohne Bezirke bleiben neutralResultat nach Bezirk
Bezirksresultate, wie vom BFS publiziert — Top 10 Ja / Top 10 Nein| # | Bezirk | Ja-Anteil | Kanton |
|---|---|---|---|
| 1 | Verwaltungskreis Obersimmental-Saanen | 66.1% | BE |
| 2 | Region Bernina | 63.6% | GR |
| 3 | Bezirk Höfe | 62.9% | SZ |
| 4 | Bezirk Visp | 62.2% | VS |
| 5 | Wahlkreis Entlebuch | 62.2% | LU |
| 6 | Wahlkreis Sarganserland | 61.4% | SG |
| 7 | Verwaltungskreis Frutigen-Niedersimmental | 61.1% | BE |
| 8 | Distretto di Leventina | 60.9% | TI |
| 9 | Distretto di Blenio | 59.9% | TI |
| 10 | Wahlkreis Toggenburg | 59.8% | SG |
| # | Kanton | Ja-Anteil | Beteiligung | Gemeinden |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Appenzell Innerrhoden | 60.6% | 40.8% | 5 |
| 2 | Obwalden | 59.2% | 43.9% | 7 |
| 3 | Schwyz | 59.1% | 44.0% | 30 |
| 4 | Nidwalden | 57.2% | 45.1% | 11 |
| 5 | Uri | 56.7% | 50.2% | 19 |
| 6 | Appenzell Ausserrhoden | 55.5% | 47.0% | 20 |
| 7 | Graubünden | 54.9% | 39.5% | 100 |
| 8 | Wallis | 54.3% | 44.5% | 122 |
| 9 | St. Gallen | 54.1% | 44.6% | 75 |
| 10 | Thurgau | 54.1% | 44.1% | 80 |
| 11 | Glarus | 53.4% | 36.8% | 3 |
| 12 | Zug | 53.0% | 52.2% | 11 |
| 13 | Tessin | 52.5% | 42.1% | 100 |
| 14 | Aargau | 51.2% | 41.3% | 196 |
| 15 | Luzern | 48.6% | 43.9% | 79 |
| 16 | Basel-Landschaft | 47.8% | 44.2% | 86 |
| 17 | Schaffhausen | 47.3% | 64.9% | 26 |
| 18 | Solothurn | 46.3% | 43.1% | 104 |
| 19 | Freiburg | 45.2% | 41.5% | 119 |
| 20 | Bern | 45.0% | 43.0% | 329 |
| 21 | Zürich | 42.7% | 48.6% | 160 |
| 22 | Waadt | 39.5% | 51.4% | 300 |
| 23 | Jura | 38.9% | 40.9% | 51 |
| 24 | Neuenburg | 35.7% | 40.0% | 24 |
| 25 | Basel-Stadt | 34.1% | 61.2% | 3 |
| 26 | Genf | 32.2% | 53.9% | 45 |
Standpunkte
Empfehlungen gemäss ErläuterungenEmpfehlung von Bundesrat und Parlament
EmpfehlungJa
Der Schutz des Eigentums ist für Bundesrat und Parlament ein wichtiger Wert. Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungen oder Geschäftsräumen sollen diese bei Bedarf rasch selbst nutzen können. Mit der Vorlage wird es einfacher, Eigenbedarf geltend zu machen. Dies kann die oft langen Rechtsverfahren verkürzen.
Alle Argumente beider Seiten im Wortlaut: Erläuterungen des Bundesrates
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates (Bundeskanzlei), Kapitel «In Kürze»
Empfehlung des Referendumskomitees
EmpfehlungNein
Das Referendumskomitee macht geltend, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs heute schon möglich sei. Die neue Regelung diene in Wirklichkeit dazu, den Mieterinnen und Mietern leichter kündigen zu können und danach die Mieten noch stärker zu erhöhen. Das sei Teil eines grossen Angriffs auf den Mieterschutz.
Alle Argumente beider Seiten im Wortlaut: Erläuterungen des Bundesrates
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates (Bundeskanzlei), Kapitel «In Kürze»
Abstimmung im Parlament
| Ja | Nein | Enthaltungen | |
|---|---|---|---|
| Nationalrat | 123 | 72 | 1 |
| Ständerat | 33 | 11 | 0 |
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates (Bundeskanzlei), Kapitel «In Kürze». Wie in den Erläuterungen angegeben; weichen deren Sprachfassungen voneinander ab, gilt die Angabe, die mindestens zwei Sprachfassungen teilen.
Die Standpunkte sind die Kurzfassungen aus den offiziellen Erläuterungen des Bundesrates, wörtlich übernommen und von dieser Website weder gekürzt noch gewertet. Die vollständigen Argumente beider Seiten stehen in den verlinkten Erläuterungen.
Ausgangslage
Die Bundesverfassung schützt das Eigentum. Das wirkt sich auch auf das Mietrecht aus. Eigentümerinnen und Eigentümer sollen vermietete Wohnungen oder Geschäftsräume rasch selbst nutzen können. Sie können dafür einen sogenannten dringenden Eigenbedarf für sich, für nahe Verwandte oder für verschwägerte Personen geltend machen. Es ist aber oft schwierig, die Dringlichkeit des Eigenbedarfs nachzuweisen. Dies kann zu langen Rechtsverfahren führen, die die Nutzung der eigenen Räume verzögern. Darum will das Parlament das Gesetz anpassen. Ursprünglich war der Bundesrat der Meinung, dass eine Gesetzesänderung nicht angezeigt ist.
Vereinfachung
Damit Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenbedarf einfacher und schneller geltend machen können, werden mit der Vorlage die Voraussetzungen dafür geändert. Neu genügt es, wenn ein bedeutender und aktueller Eigenbedarf gegeben ist. Das kann die Eigentümerin oder der Eigentümer leichter nachweisen.
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Folgen in drei Fällen:
Die vorgeschlagene Vereinfachung beim Eigenbedarf spielt in drei Fällen eine Rolle:
Kündigungsschutz bei Rechtsstreit
Während eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens darf die Eigentümerin oder der Eigentümer nicht kündigen. Das Gleiche gilt während drei Jahren nach einem Verfahren, bei dem eine Einigung erzielt wurde oder die Eigentümerin oder der Eigentümer unterlegen ist. Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer Eigenbedarf geltend machen kann, entfällt dieser Kündigungsschutz jedoch. Das wird mit der vorgeschlagenen Vereinfachung künftig häufiger der Fall sein.
Mieterstreckung
Wenn die Kündigung einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes für die Mieterinnen und Mieter eine Härte bedeutet, können sie bei der Schlichtungsbehörde eine sogenannte Mieterstreckung beantragen. Kommt es dabei zu keiner Einigung, so entscheidet bei einer Klage das zuständige Gericht darüber, ob die Mieterinnen und Mieter über den Kündigungstermin hinaus in den Räumen bleiben dürfen. Es berücksichtigt dabei auf Seiten der Eigentümerin oder des Eigentümers heute unter anderem den Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit. Neu muss das Gericht beim Eigenbedarf dessen Bedeutung und Aktualität beurteilen. Das kann dazu führen, dass es künftig häufiger eine kürzere oder gar keine Mieterstreckung gewährt.
Eigentumswechsel
Wer eine Immobilie kauft, darf bei Eigenbedarf bereits heute auf einen gesetzlichen Termin und mit der gesetzlichen Frist kündigen. Diese Kündigungsfrist beträgt bei Mietwohnungen drei Monate und bei Geschäftsräumen sowie bei Pachtverträgen sechs Monate. Eine solche Kündigung ist auch dann möglich, wenn der bestehende Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist oder einen späteren Kündigungstermin vorsieht. Wenn die Regeln für den Eigenbedarf wie vorgeschlagen gelockert werden, können Käuferinnen und Käufer diese Möglichkeit häufiger nutzen.
Mieterschutz gilt weiterhin
Wenn die Käuferin oder der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigt, müssen die Mieterinnen und Mieter die Wohnung oder den Geschäftsraum früher verlassen. Entsteht ihnen dadurch ein finanzieller Schaden, so muss die bisherige Vermieterin oder der bisherige Vermieter dafür aufkommen. An diesem Anspruch auf Schadenersatz ändert die Vorlage nichts.
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates (Bundeskanzlei), Kapitel «Im Detail»
Abstimmungstext
BBl 2023 2291Wortlaut anzeigen
Ablauf der Referendumsfrist: 18. Januar 2024
Obligationenrecht
(Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)
Änderung vom 29. September 2023
Die Bundesversammlung der Schweizerischen Eidgenossenschaft,
nach Einsicht in den Bericht der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 18. August 2022 und in die Stellungnahme des Bundesrates vom 19. Oktober 2022,
beschliesst:
I
Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert:
Art. 261 Abs. 2 Bst. a
2 Der neue Eigentümer kann jedoch:
a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
Art. 271a Abs. 3 Bst. a
3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
a. wegen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
Art. 272 Abs. 2 Bst. d
2 Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
d. einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die objektiv zu beurteilende Bedeutung und Aktualität dieses Bedarfs;
II
1 Dieses Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum.
2 Der Bundesrat bestimmt das Inkrafttreten.
Nationalrat, 29. September 2023
Der Präsident: Martin Candinas Der Sekretär: Pierre-Hervé Freléchoz
Ständerat, 29. September 2023
Die Präsidentin: Brigitte Häberli-Koller Die Sekretärin: Martina Buol
Datum der Veröffentlichung: 10. Oktober 2023
Ablauf der Referendumsfrist: 18. Januar 2024
Abstimmungstext auf Fedlex (BBl 2023 2291)
Quelle: Fedlex, BBl 2023 2291 — amtlicher Wortlaut
- Wie lautete das Resultat der Abstimmung «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)»?
- Am 24.11.2024 wurde «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)» mit 1'141'693 Ja gegen 1'331'134 Nein abgelehnt. Die Stimmbeteiligung betrug 44.9%.
- Wie stimmten die Kantone über «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)» ab?
- Das stärkste Ja kam aus Appenzell Innerrhoden (60.6%), das stärkste Nein aus Genf (32.2%).
- Wurde «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)» angenommen?
- «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)» wurde am 24.11.2024 landesweit abgelehnt.