Decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie

Elevato indebitamento ipotecario

Visto che gli interessi su debiti possono essere dedotti dalla dichiarazione d’imposta, le economie domestiche private sono incentivate a indebitarsi per importi elevati sul lungo termine. Nel 2023 l’indebitamento ipotecario ammontava a quasi 1000 miliardi di franchi [2]. Rispetto al prodotto interno lordo, l’indebitamento ipotecario in Svizzera risulta essere molto alto nel confronto internazionale [3].

La riforma Soppressione del valore locativo

La legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa [4] prevede di non tassare più il valore locativo e limitare le deduzioni fiscali. La deduzione delle spese di manutenzione dell’immobile sarà quindi soppressa a livello federale, cantonale e comunale. Per quanto concerne l’imposta federale diretta, decadono inoltre le deduzioni per il risparmio energetico e la protezione dell’ambiente.

Nuove regole per gli interessi su debiti

Dopo la modifica della legge sarà ancora possibile dedurre gli interessi su debiti unicamente nel caso in cui si possiedono immobili locati o affittati; la deduzione è inoltre limitata alla quota del valore di questi immobili rispetto alla totalità della sostanza. Un’eccezione si applica alle persone che acquistano per la prima volta un immobile in Svizzera da utilizzare come abitazione primaria: esse beneficiano di una cosiddetta deduzione di prima acquisizione per interessi su debiti. Per dieci anni possono far valere una deduzione limitata.

Imposta speciale sulle abitazioni secondarie

La nuova disposizione costituzionale permette ai Cantoni di introdurre un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso proprio. In tal modo i Cantoni a vocazione turistica, ossia quelli maggiormente colpiti da un eventuale cambiamento di sistema, potranno compensare le eventuali minori entrate nell’ambito delle abitazioni secondarie. La disposizione costituzionale lascia ai Cantoni ampio margine di manovra riguardo alla modalità di attuazione e considera quindi le loro diverse situazioni. I Cantoni possono inoltre autorizzare i Comuni a riscuotere questa imposta. L’imposta immobiliare speciale potrebbe essere riscossa separatamente o come supplemento di un’imposta immobiliare già esistente.

Ripercussioni della riforma

La riforma decisa dal Parlamento ha molteplici ripercussioni sui contribuenti, sulle finanze di Confederazione, Cantoni e Comuni nonché sull’economia.

Per i proprietari di abitazioni a uso proprio

La riforma concerne soprattutto i proprietari di abitazioni a uso proprio. Le ripercussioni fiscali dipendono da numerosi fattori, ovvero dal domicilio, dall’importo del valore locativo e delle deduzioni applicate, dal restante reddito imponibile nonché da un’eventuale riscossione dell’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. Decisivo è anche il livello del tasso ipotecario. In caso di tassi ipotecari bassi la riforma comporterà una riduzione delle imposte per la maggioranza dei proprietari di abitazioni a uso proprio; in caso di tassi ipotecari alti la riforma comporterà invece un aumento delle imposte per la maggior parte di questi contribuenti poiché gran parte degli interessi, più elevati, maturati su debiti non potranno più essere dedotti [5].

Per altre persone

Poiché nel diritto vigente è possibile dedurre tutti i tipi di interessi su debiti, ad esempio anche quelli per i crediti al consumo o quelli derivanti da prestiti privati, la riforma riguarda tutti i contribuenti, quindi anche i locatari. Di norma, questi ultimi in futuro non potranno più dedurre gli interessi su debiti. Tuttavia, la limitazione della deduzione degli interessi su debiti riguarda i locatari nel loro insieme in misura molto minore rispetto ai proprietari di abitazioni a uso proprio, perché oltre il 90 per cento degli impegni di credito complessivi delle economie domestiche private è costituito dalle ipoteche [6]. La riforma concerne anche i locatori privati poiché la deduzione di interessi su debiti dipende ora dalla composizione della sostanza totale e quindi, di norma, essi potranno dedurre meno interessi su debiti rispetto a oggi. Inoltre, nell’ambito dell’imposta federale diretta non saranno più possibili deduzioni per il risparmio energetico e la protezione dell’ambiente.

Per Confederazione, Cantoni e Comuni

Le ripercussioni finanziarie della riforma per l’insieme delle amministrazioni pubbliche dipendono fortemente dai futuri livelli dei tassi ipotecari. Per Confederazione, Cantoni e Comuni la soppressione dell’imposizione del valore locativo dovrebbe comportare minori entrate dell’ordine di miliardi di franchi in caso di tassi bassi e maggiori entrate dell’ordine di miliardi di franchi in caso di tassi alti. Considerando l’attuale livello del tasso ipotecario7, le minori entrate complessive sono stimate a circa 1,8 miliardi di franchi, di cui 260 milioni di franchi nell’ambito delle abitazioni secondarie. A partire da un livello medio del tasso ipotecario del 3 per cento circa si prospettano invece maggiori entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche. Le stime sono incerte poiché alcuni elementi della riforma non sono valutabili per mancanza di dati8. Non è possibile stimare le entrate potenziali derivanti dall’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. L’entità di tali entrate dipenderà da se e come i Cantoni attueranno questa imposta. Le ripercussioni a lungo termine della riforma sulle entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche dipenderanno anche dalla reazione delle economie domestiche private alla nuova situazione fiscale.

Per il settore della costruzione

La riforma ha anche ripercussioni sull’economia. Prima dell’entrata in vigore potrebbero aumentare le commesse per il settore della costruzione se i proprietari di abitazioni a uso proprio intendessero approfittare un’ultima volta della possibilità di dedurre le spese di manutenzione nella dichiarazione d’imposta. Dopo l’entrata in vigore della riforma è poi prevedibile un calo delle commesse, in particolare per quanto riguarda gli interventi volti a migliorare il comfort (p. es. ristrutturazioni meno frequenti di cucine e bagni). Per contro, i proprietari di abitazioni a uso proprio dovrebbero continuare ad avere interesse a mantenere il valore della loro casa o del loro appartamento. Pertanto, anche a lungo termine sono prevedibili investimenti nella sostanza delle abitazioni a uso proprio.

Per il sistema finanziario

Per gli istituti finanziari potrebbe diminuire il valore aggiunto generato dalle attività ipotecarie e di gestione patrimoniale se i proprietari di abitazioni a uso proprio decidessero di utilizzare la loro liquidità per ridurre i debiti esistenti. Inoltre, le economie domestiche private potrebbero estinguere più rapidamente i loro debiti di quanto avviene con il sistema attuale. Ciò potrebbe rendere le economie domestiche private e le banche più resistenti alle crisi e rafforzare la stabilità finanziaria nel lungo periodo.

[1] Rilevazione strutturale dell’Ufficio federale di statistica (2023) ( bfs.admin.ch > Statistiche > Costruzioni e abitazioni > Abitazioni > Condizioni d’abitazione > Inquilini / proprietari) e dell’Ufficio federale delle abitazioni ( bwo.admin.ch > Mercato dell’alloggio > Abitazioni di proprietà)

[2] Crediti e impegni del settore delle economie domestiche private e delle istituzioni senza scopo di lucro, Banca nazionale svizzera ( data.snb.ch > Themen > Volkswirtschaft der Schweiz > Daten > Finanzierungsrechnung, disponibile in tedesco e in francese)

[3] Mortgage finance across OECD countries (2021), figura 9, pag. 19 ( oecd.org > Publications)

[4] FF 2025 23 ( admin.ch > Diritto federale > Foglio federale)

[5] Effetti distributivi di una riforma dell’imposizione del valore locativo: ripercussioni della decisione del Parlamento del 20 dicembre 2024, nota dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 29 aprile 2025 ( estv.admin.ch > L’AFC > Politica fiscale > Perizie, rapporti e documenti di lavoro di politica fiscale [disponibile in tedesco e in francese])

[6] Sostanza delle economie domestiche private in Svizzera: piani e sviluppo nel confronto internazionale, Banca nazionale svizzera, cap. 2 ( data.snb.ch > Themen > Volkswirtschaft der Schweiz > Publikationen, disponibile in tedesco e in francese)

[7] Al momento della chiusura redazionale delle spiegazioni del Consiglio federale il livello del tasso ipotecario era dell’1,5 per cento circa. Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento e del tasso d’interesse medio ( bwo.admin.ch > Diritto di locazione > Tasso di riferimento > Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento e del tasso d’interesse medio)

[8] Stima aggiornata dell’AFC sulle ripercussioni in materia di entrate della legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa (attuazione dell’Iv. Pa. 17.400) ( estv.admin.ch > l’AFC > Politica fiscale > Dossier attuali di politica fiscale > Imposizione della proprietà abitativa > Stima aggiornata dell'AFC)